경매 초보자라면 꼭 알아야 하는 경매 지식 총정리

경매 초보자라면 꼭 알아야 하는 경매 지식 총정리 

사설 경매 사이트는 여러 사이트가 있지만 그중에서 두인 경매를 제일 추천한다. 초보자가 보기 쉽게 되어 있으며 물건에 주의해야 할 점이 있다면 빨간 글씨로 써져있다. 등기부 발급, 전입세대 열람, 예상 배당표, 권리 분석 등 구체적인 내용은 유료 정보이다. 

경매 지식 총정리

현장답사는 제일 마지막에 하는 것을 추천한다. 관리 사무실에 전화해서 관리비 미납, 점유자 정보, 문의 전화가 얼마나 왔는지를 확인할 수 있다. 관리사무소 전화번호는 네이버 검색, 114에 전화해서 알아내기, 공동주택관리 시스템에 들어가면 알 수 있다. 

현장분석을 나가면 주변 환경 검토를 해야 한다. 주변 버스정류장에서 해당 물건까지 얼마나 걸리고 길은 어떤지 직접 걸어가 보는 것을 추천한다.

 

남향이 다른 방향 집에 비해 가격이 더 나간다는 것을 명심하라. 남향 > 남동향 > 남서향 > 동향 > 서향 > 북향 순이다. 

앞동이 뒷동보다 가격이 더 나간다. 왜냐하면 베란다에서 보았을 때, 바로 앞에 시야를 가리는 건물이 없기 때문이다. 

중상층의 가격이 더 나간다. 중상층 > 4층~중간 > 2, 3층, 꼭대기 층 > 1층 순이다. 

최근 실거래 가격은 무조건 확인해야 하는데, 이는 국토교통부 실거래가 공개 시스템 사이트에서 확인할 수 있다. 

 

▶입찰 준비물

본인: 신분증, 도장, 입찰 보증금

공동 입찰: 공동 입찰 신고서, 공동 입찰자 목록, 입찰 불참자의 인감 증명서, 위임장, 입찰 참석자나 대리인 신분증과 도장, 입찰 보증금

*공동 입찰자 목록에는 입찰자별 지분 표시해야 한다. 

*500원짜리 수입 인지 + 재판 기록 열람 복사 신청서를 준비하면 후에 편하다. 

 

입찰 시 주의해야 하는 점을 정리해보겠다. 

 

-등기부 현황을 보았을 때 말소기준 권리 아래의 채권은 모두 삭제라고 생각하면 된다. 

만약 위에 다른 채권이 있다면 해당 물건은 패스하는 것을 추천한다. 

*말소기준 권리에서 (근) 저당, (가) 압류가 80프로이며 담보가등기, 경매개시 결정 등기, 배당요구를 한 전세권이 단어가 있으면 비교적 안전한 물건이다.  

-임차인이 있을 경우: 대항력이 있다면 입찰 패스하고 없다면 입찰하라. 

-배당요구를 한 전세권: 전세금이 등기부에 기재되면 '전세권' 설정이고, 말소기준 권리가 되는 전세권은 배당 요구를 했거나 경매를 신청한 경우에 해당한다. 

-점유 방법: (1) 소유자가 사는 경우 

                  (2) 전, 월세 계약 임차인이 사는 경우

(1) 소유자가 살고 있는 경우 말소기준 권리만 보고 입찰해도 괜찮다.

(2) 전월세 계약 임차인이 거주하고 있는 경우 대항력 여, 부를 무조건 확인 후 입찰해야 한다. 

*대항력이 있는 임차인은 돌려받지 못한 보증금을 돌려줘야 한다. 

*말소기준 권리보다 후순위에 있는 임차인은 임대 보증금이 있든 없든 상관없이 매각으로 그 권리가 소멸한다. 

*대항력이 있는 임차인이 이사 가거나 다른 곳에 전입 신고하면 대항력은 상실한다. 

 

●3초 만에 권리 분석 끝내기 

-말소기준 권리 날짜와 임차인의 전입 신고일 비교하기

(1) 전입 신고일이 빠를 경우: 대항력을 가지고 있다.

(2) 말소기준 권리가 빠를 경우: 대항력은 없다.

-'인수' 표시 물건은 입찰하지 않는 것을 추천한다.

 

경매에는 부동산 말고도 다양한 경매가 존재하는데, 몇 가지를 알려주겠다. 

1. 지방세 체납자 압류 동산 공매 물품 - 관계기관 홈페이지에서 확인 가능하다.

2. 세관 공매 - 국가 관세 종합 정보망 서비스에서 확인 가능하다.  

 

경매 공부를 처음 시작할 때 정말 막연했다. 경매 잘 못 낙찰받으면 인생 망하는 거 아니야? 내가 거기 살고 있는 아무 죄 없는 사람 쫓아내는 거 아니야? 등 걱정이 정말 많았다. 그러나 경매를 시작할수록 걱정은 사라졌다. 해당 물건에 대해 많은 사람이 얽혀있고 문제가 있다면 사이트에 친절하게 빨간 글씨로 알려주어서 초보자들이 쉽게 피할 수 있다. 

또한 낙찰하지 않았으면 아무 죄 없는 임차인은 아무런 돈도 받지 않고 집에서 나가야 했을 수도 있다. 낙찰자로 인해 돈이라도 받고 나갈 수 있는 것이다. 어떻게 보면 임차인에게 낙찰자는 도움을 주는 사람일 수도 있다. 

 

그동안 경매 공부를 하면서 가장 추천하는 책은 '초보도 쉬운 부동산 소액 경매'이다. 

초보자가 이해하기 쉽게 책에 자세하게 잘 나와있으며 초보자가 어떤 물건을 피해야 하는지 등 구체적으로 나와있어서 도움이 많이 되었다.