책 초보도 쉬운 부동산 소액 경매 리뷰

책 초보도 쉬운 부동산 소액 경매 리뷰

근 몇 년간 부동산 경매 열풍이 불었다. 이제 와서 부동산 경매를 배운다고 하면 부동산 폭락은 이제 시작인데 왜 지금 배우려 하냐, 이미 늦었다고 말하는 사람들이 많을 거다.
그러나 가만히 앉아서 부동산이 폭락하기만을 기다리고 있고 싶지는 않다.
부동산에는 아파트가 아니더라도 빌라, 오피스텔, 지식산업센터, 상가 등 아직 먹을거리가 많다고 생각한다.
이제 책 몇 권 읽어가며 경매에 대하여 알아가고 있지만 이는 나에게 큰 자산을 불러올 거라고 생각한다.
가만히 앉아서 경제적 자유를 바라는 것은 어리석은 일이기 때문이다.

 

갈라북스

책 '초보도 쉬운 부동산 소액 경매'의 저자는 박태왕 작가님으로 부동산 매매와 임대업으로 활발한 경매 투자 및 부동산 관련 활동을 펼치고 계시다. 박태왕 작가님은 2004년 전 재산 4천만 원을 밑천으로 경매를 독학으로 시작했다. 
이후 여러 유형 물건을 낙찰받으며 직접 시행착오를 겪고 산전수전을 몸소 겪으며 투자 규모를 늘려나갔다고 한다. 
현재 박태왕 작가님은 네이버 블로그 '브레인 소액 경매 연구소'를 운용하며 틈틈이 출판 목표로 글을 작성하고 계신다.

이 책 안에서 경매란 위험이 거의 없고 수익이 확정된 경우는 단기 거래 한정이라고 한다. 낙찰받은 직후 리스크는 없으며
시간이 흐를수록 리스크는 올라간다. 자본이 스스로 증식하여 얻는 소득은 임대료, 배당, 이자 부동산 등 금융상품에서 얻는 소득이다.

책 안에서 소개된 용어를 간단하게 정리해 보려고 합니다. 

'자기자본 없이 하는 투자'란 내 돈이 전혀 묶이지 않고 하는 투자이다. 
예를 들어 매매시세 1억원, 전세 시세 8천만원, 경매를 8천만원에 낙찰받았다고 한다면 실제 묶이는 자금은 이전 비용, 명도 비용 등 약 5백만원이므로 단돈 몇백만 원이다. 

반면 '플피 투자'란 매입가보다 전세가가 더 클 경우를 말한다. 
예를 들어 전세 시세가 1억원, 매입가는 8천만원이라고 한다면 전세가 대비해 2천만원이 남으므로 피가 더 붙는다고 하여 풀 피 투자이다. 

이 책이 쓰일 당시에는 낙찰가 대비 90퍼센트가 대출할 수 있는 MCI(모기지신용보험)가 있다. MCI란 1인당 1회 가입할 수 있다. 여기에 가입하면 방공제 없이 대출 가능하다고 한다. 
방공제는 소액 임차인에게 최우선으로 변제하는 변제금이다. 

경매에서 채권자는 돈 받을 권리가 있는 사람이고 채무자는 돈 갚을 의무가 있는 사람이다. 
임의 경매는 채권자가 채무자에 대하여 담보권을 가지고 있을 때, 이 담보권으로 신청한 경매이다. 
여기서 담보권이란 근저당권, 전세권, 담보가등기 등이다. 
전세권은 아파트 전체 전세권만 해당한다. 

강제 경매는 담보권이 없는 채권자가 법원에 소송 혹은 신청을 통해 받은 판결문, 결정문, 공증받은 공증서로 신청한 경매이다. 

변제는 채무자가 채권자에게 채권을 해결해주는 행위이며 즉 돈을 갚는 것이다. 

공탁이란 채무자가 채무를 갚으려 할 때, 채권자가 응하지 않거나 채권자의 소재를 모를 때, 법원에 채무를 맡겨 채무자를 보호하는 제도이다. 

경매하면 가장 흔하게 볼 수 있는 저당권과 근저당권에 대하여 알아보고자 한다. 

1. 저당권: 돈을 빌려주고 채무자의 부동산을 담보 잡는 것이며 돈을 갚지 않으면 저당권을 근거로 하여 경매 신청할 수 있다. 낙찰된 돈에서 저당권 설정 시점보다 뒤에 생겨난 다른 채권자들에게 우선해서 돈을 받을 수 있는 권리이다. 

2. 근저당권: 돈을 갚지 않을 경우, 예상되는 이자 손실이나 법률적인 절차 비용 등에 대해 미리 빌려준 돈에다 추가해서 담보로 잡는 것이다. 

이 둘의 차이점은 빌려준 돈 만큼만 담보로 잡는 저당권이고 빌려준 돈보다 더 많이 담보로 잡는 것은 근저당권이다. 

대항력이 있는 선순위 세입자가 있고 배당 요구하지 않은 물건이라면 피해야 한다.
왜냐하면 낙찰받더라도 세입자의 보증금을 모두 내어주어야 하기 때문이다.
그래도 물건을 받고 싶다면 나중에 내어줄 보증금을 감안해서 낙찰받아야 한다. 



감정가와 시세 가의 시세 파악을 제대로 확인해야 한다. 부동산에 전화해서 다시 한번 확인하는 것을 추천한다.
감정가를 맹신하면 좋지 않은 것이 감정가가 작성된 시기가 현재 시기보다 늦기 때문이다. 

이 책은 정말 초보자들도 알기 쉽게 용어 정리가 잘 되어있습니다. 경매에 대한 기본과 용어를 전혀 알지 못할 때 정말 추천해 드립니다. 저는 이 책을 읽고 경매에 대하여 기본적인 바탕 쌓기에 많은 도움을 받았습니다. 

오늘은 경매에 대한 기본적인 용어와 경매 바탕을 알아보았습니다. 다음에는 더 심층적인 경매에 대하여 정리하고자 합니다.